จับตาราคาที่อยู่อาศัยทั่วโลก เติบโตสวนกระแสเศรษฐกิจ

ส่องราคาที่อยู่อาศัยทั่วโลกและจับตาความเป็นไปของบ้าน คอนโด เมืองไทย 2019

73,570

ราคา ตัวกำหนดความสามารถในการครอบครองที่อยู่อาศัย

…ปฏิเสธไม่ได้นะครับว่าที่อยู่อาศัยตามพื้นที่ต่างๆ ทั่วโลกต่างก็มีเรื่องของราคามาเป็นตัวกำหนด ว่าคนจะเลือกที่อยู่อาศัยแบบใดที่เหมาะสมกับกำลังซื้อของตัวเอง ซึ่งแน่นอนว่าราคาของที่อยู่อาศัยก็มีตัวแปรสำคัญมาจากราคาของที่ดินในทำเลและโครงสร้างพื้นฐานของเมืองนั้นเป็นปัจจัยหลัก

จากรายงานการใช้ชีวิตทั่วโลก (Global Living Report) โดยแผนกวิจัย CBRE บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ได้มีการรวบรวมข้อมูลราคาที่อยู่อาศัยจากทั่วทุกมุมโลก 35 เมือง ซึ่งพบว่า เมืองเศรษฐกิจขนาดใหญ่ในทวีปเอเชียยังคงครองแชมป์เมืองที่มีราคาที่อยู่อาศัยสูงที่สุดของโลก

อันดับ 1. ฮ่องกง
อันดับ 2. สิงคโปร์
อันดับ 3 เซี่ยงไฮ้
อันดับ 4 แวนคูเวอร์
อันดับ 5 เซินเจิ้น
อันดับ 6 ลอสแองเจลิส
อันดับ 7 นิวยอร์ก
อันดับ 8 ลอนดอน
อันดับ 9 ปักกิ่ง
อันดับ 10 ปารีส

ส่วนกรุงเทพฯ อยู่ในอันดับที่ 33 และอิสตันบูลอยู่ในอันดับสุดท้าย เรามาดูกันดีกว่าครับว่า

…ต้องมีเงินเท่าไร ถึงจะซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศเหล่านี้ได้… 

ที่น่าจับตาคือ 3 ประเทศเพื่อนบ้าน ฝั่งเอเชีย ที่ขึ้นแท่นท้อป 3 ในด้านราคาที่อยู่อาศัย

1.ฮ่องกง ราคาเฉลี่ย 39.52 ล้านบาท กับที่อยู่อาศัยขนาด 55 ตร.ม. (ประมาณ 7 แสนบาท/ตร.ม.) โดยราคาปัจจุบันถือเป็นอัตราเติบโต 2 เท่า จากราคาปี 1997 หรือ 22 ปีก่อน และ เติบโตเทียบปีต่อปี 5.5 % (ข้อมูลจากเดือน พ.ย. 2561)

เราทราบกันดีว่าความเหลื่อมล้ำของประชากรในประเทศนี้มีสูง และด้วยขนาดของประชากรกว่า 7.5 ล้านคน หรือประมาณ 6,729 คน/ตร.กม. ถือเป็นเมืองที่มีผู้อยู่อาศัยแออัดเป็นอันดับ 4 (ข้อมูล ณ ปี 2019) จึงไม่ใช่เรื่องง่ายที่ประชากรส่วนใหญ่จะเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในเมืองนี้แม้ว่าในปีที่แล้วรัฐบาลจะพยายามสร้างบ้านจัดสรรกว่า 17,790 หลัง ก็ยังคงไม่เพียงพอต้องขนาดความต้องการของประชากรครับ

2. สิงคโปร์ ราคาเฉลี่ย 27.97 ล้านบาท คงไม่ใช่เรื่องน่าแปลกใจเพราะเป็นเมืองศูนย์กลางเศรษฐกิจและเทคโนโลยีของภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ครบครันทั้งทางด้านคมนาคม ความสะอาดและวิถีความเป็นอยู่

สิ่งที่น่าจับตาคือการออกมาตรการรัฐเพื่อชะลอการเพิ่มของราคาของที่อยู่อาศัย โดยเพิ่มอากรแสตมป์ 5% สำหรับทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย รวมถึงกำหนดใช้หลัก LTV สำหรับบุคคลธรรมดาในบ้านหลังแรก 75% บ้านหลังที่สอง 45% และบ้านหลังที่สามขึ้นไปที่ 35% ซึ่งผลที่ได้คือราคาบ้านโดยรวมชะลอตัวลง

ข้อมูลจากองค์การพัฒนาเมืองของสิงคโปร์ (URA) ระบุว่า ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2561 ราคาบ้านลดลง 0.1% จากไตรมาสก่อนหน้า ขณะที่ราคาคอนโดฯหรูลดลง 0.9% เมื่อเทียบกับปี 2560 แล้ว โตขึ้นเพียง 1.1% ครับ ซึ่งแน่นอนว่าส่งผลเชิงลบต่อดีมานด์ของนักลงทุน โดยเฉพาะนักลงทุนโครงการในระดับไฮเอนด์ที่มีแนวโน้มว่าจะชะลอการซื้อมากที่สุด แต่อย่างไรก็ตามแนวโน้มที่น่าสนใจคือโครงการที่อยู่อาศัยชานเมืองกำลังเป็นที่ต้องการมากขึ้นเพราะต้นทุนราคาที่ดินที่ถูกกว่าใจกลางเมือง สถานการณ์เดียวกันกับไทยเราเลยครับ

3. เซี่ยงไฮ้ ราคาเฉลี่ย 27.92 ล้านบาท ต้องบอกว่าอัตราการเติบโตของราคาที่อยู่อาศัยของเมืองนี้ อยู่ในระดับต้นๆของโลก เพราะในรอบ 10ปีที่ผ่านมา มีอัตราเติบโตถึง 12.7% ต่อปี ราคาที่อยู่อาศัยประมาณ 4-5แสนบาท/ตร.ม. เมื่อเทียบกับราคาที่อยู่อาศัยเมืองไทยแล้ว จึงไม่แปลกนะครับ ว่าทำไมชาวจีนส่วนหนึ่งถึงโฟกัสมาที่ที่อยู่อาศัยบ้านเรา โดยเฉพาะในรอบ 2-3 ปีที่ผ่านมา

นอกจากนี้ขอพูดถึงอีก 2 เมืองที่ส่วนตัวชอบเป็นพิเศษคือ มหานครนิวยอร์ค ราคาเฉลี่ย 21.6 ล้านบาท เป็นเมืองในฝันที่ใครๆก็อยากอยู่ ซึ่งในปี 2561 ได้สร้างที่อยู่อาศัยไปมากเกือบ 50,000 ยูนิต ถือว่ามากกว่าค่าเฉลี่ยในรอบ 10 ปี ไปถึง 25 % และ ปารีส ราคาเฉลี่ย 20.0 ล้านบาท ที่หลังจากเจอพิษเศรษฐกิจจนทำให้ราคาบ้านถดถอยลงนั้น ก็เริ่มกลับมาเติบโตแล้วในช่วงปี 2016 ซึ่งโตขึ้น 9.1% ในปี 2560 และ 6.3% ในปี 2561 โดยมีการสร้างที่อยู่อาสัยใหม่ถึง 72,000 ยูนิต สูงกว่าค่าเฉลี่ยในรอบ 10 ปี ถึง 62% เลยครับ และส่วนกรุงเทพ ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 3.4 ล้านบาท ตามแนวโน้มของที่ดินในเมือง แพงขึ้น ทำให้ต้องเน้นเจาะกลุ่มโครงการราคา 3-5 ล้านนั่นเอง

สำหรับอันดับต่างๆ สามารถดูได้จากไฟล์แนบครับ คลิก
(คำนวนราคาจากเรท 1 USD = 32 บาท)

 

…เมืองไหน ราคาเติบโตสูง?… 

หากมองด้านอัตราการเติบโตของราคาเฉลี่ยที่อยู่อาศัย เมืองที่มีอัตราการเติบโตของราคาเฉลี่ยที่อยู่อาศัยต่อปีมากที่สุด นั่นคือ บาร์เซโลนา  ด้วยความที่เป็นทั้งเมืองท่องเที่ยวและเมืองเศรษฐกิจ ทำให้เป็นจุดมุ่งหมายของนักท่องเที่ยวและนักธุรกิจต่างๆ ยอดขายโครงการใหม่ในปี 2560 เพิ่มขึ้น 43% จากค่าเฉลี่ยในรอบ 10 ปี ดีมานด์สูงถึงขนาดราคาเติบโตถึง 16.9 % ที่น่าสนใจคืออัตราการเช่าสูงขึ้นถึง 7.7 % โตเป็นอันดับ 5 ของโลก ราคาเช่าประมาณ 57440 บาท/เดือนครับ

นอกจากนี้ยังมีเมืองที่มีอัตราราคาเติบโตสูงกว่าระดับ 10% จากปีก่อนหน้า ได้แก่ ดับลิน 11.6% เซี่ยงไฮ้ 11.2% และมาดริด 10.2%

ในขณะที่มอสโคว โต 8.9 % ต้องยอมรับว่า การเป็นเจ้าภาพฟุตบอลโลกปีที่แล้ว ทำให้เมืองนี้กลับมาคึกคักยิ่งขึ้น และผลพลอยได้คือการเร่งพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่ทุ่มงบประมาณกว่า 4.6 พันล้านเหรียญสหรัฐ รวมไปถึงการรื้อถอนสต๊อกที่อยู่อาศัยที่ชำรุดทรุดโทรมเพื่อสร้างสภาพความเป็นอยู่และสภาพแวดล้อมในเมืองที่ดีขึ้น โดยโครงการรีโนเวทนี้ รื้อถอนอาคารไป 5,177 แห่ง กว่า 350,000 ยูนิต นับรวมผู้อยู่อาศัยไปกว่าล้านคนเลยทีเดียว ถือเป็นอีกหนึ่งเมืองที่น่าจับตาครับ

มาถึงประเทศเพื่อนบ้านอย่างกัวลาลัมเปอร์กันบ้าง ที่มีราคาเติบโต 4.9 % แต่ความน่าเป็นห่วงคือหลังจากที่รัฐบาลเปิดตัวโครงการ Malaysia My Second Home ในช่วง 6 ปีที่ผ่านมา เพื่อดึงดูดนักลงทุนชาวต่างชาติและวัยเกษียณให้เข้ามาอยู่ในประเทศ จูงใจให้เกิดการพัฒนาโครงการมากมาย จนกระทั่งปี 2560 รัฐบาลได้ออกคำสั่งระงับการพัฒนาอสังหาโครงการใหม่ชั่วคราว เพื่อแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยล้นตลาด ส่งผลกระทบต่อสินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่มีอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่า (LTV) ในระดับที่สูงขึ้น โอกาสในการครอบครองของประชากรเองยากขึ้น โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยใจกลางเมือง แต่ถึงอย่างไรก็ตาม เมื่อเทียบราคาที่อยู่อาศัยในเมืองแล้ว กัวลาลัมเปอร์ก็ยังคงจัดว่าเป็นอีกเมืองที่น่าสนใจ เพราะค่าครองชีพต่ำและราคาไม่ได้สูงไปกว่าประเทศเพื่อนบ้านอย่างไทยและสิงคโปร์ครับ

อีกเมืองที่อยากพูดถึงคือ ลอนดอน ที่แม้ว่าราคาเฉลี่ยที่อยู่อาศัยจะเติบโตเพียง 1.1% แต่ยังคงติดอันดับ 1 ใน 10 เมืองใหญ่ทั่วโลกที่มีราคาที่อยู่อาศัยโดยเฉลี่ยสูงสุด โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 20.7 ล้านบาท แต่หลังจากนี้ต้องรอดูมาตรการการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นก็มีแนวโน้มที่จะส่งผลกระทบต่อยอดการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของเมืองต่างๆ ทั่วโลก โดยเฉพาะจากจีนที่ปัจจุบันกำลังซื้อของนักลงทุนชาวจีนกลับลดลง เนื่องจากเศรษฐกิจของจีนชะลอตัวและการควบคุมเงินทุนไหลออกนอกประเทศจีน

สถานการณ์ อสังหาเมืองไทย 2019

ต้องยอมรับครับว่าปีนี้ เป็นปีที่ท้าทายมากสำหรับอสังหาเมืองไทย จากทั้งนโยบาย LTV เศรษฐกิจ การเมือง ทำให้เป็นเรื่องน่าจับตาในทุกประเด็น ทั้งนี้หากโฟกัสมาที่กรุงเทพมหานคร พบว่ายังคงมีอัตราการเติบโตในการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง โดย Knight Frank บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ว่า เมื่อปีที่แล้วมีคอนโดมีเนียมใหม่กว่า  65,000 ยูนิตที่เข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 11% จากปี 2560 และถือว่ามากที่สุดนับตั้งแต่ปี 2552 ขณะที่ความต้องการซื้อเพื่อการอยู่อาศัยมีเพียง 55% เท่านั้น แถมราคาของคอนโดฯ มีแนวโน้มลดลงเฉลี่ย 6% ต่อปี

คุณอลิวัสสา พัฒนถาบุตร ผู้อำนวยการ CBRE Group ประเทศไทย ได้กล่าวไว้ว่า “ตลาดคอนโดมิเนียมโดยรวมจะชะลอตัวลงในปีนี้ แต่ยังมีโอกาสในบางทำเลที่ตั้งที่สอดคล้องเหมาะสมในราคาที่สมเหตุสมผล และเราเชื่อว่าตลาดกำลังเข้าสู่ความสมดุลซึ่งราคาจะถูกปรับให้อยู่ในระดับที่สะท้อนความเป็นจริงยิ่งขึ้น”

สอดคล้องกับข้อมูลจากศูนย์อสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ที่มีการสำรวจพบว่า มีโครงการที่อยู่อาศัยอยู่ระหว่างการขายจำนวน 1,597 โครงการ รวมทั้งสิ้น 492,436 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปี 2560 จำนวน 7.7% มีมูลค่าโครงการรวม 1,977,836 ล้านบาท

ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรร 1,088 โครงการ จำนวน 207,216 ยูนิต ลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2560 จำนวน 2.6% มูลค่ารวม 925,579 ล้านบาท และโครงการอาคารชุด 509 โครงการ จำนวน 285,220 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปี 2560 จำนวน 16.8% มูลค่ารวม 1,052,257 ล้านบาท

คาด บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม ย่านชานเมืองยังมาแรง

CBRE ยังได้วิเคราะห์ถึงแนวโน้มความต้องการที่อยู่อาศัยท่ามกลางปัจจัยต่างๆ ที่ทำให้การครอบครองอสังหาริมทรัพย์นี้ลดลง โดยประเภทอยู่อาศัยที่คาดว่าจะมาแรงในปีนี้ คืออสังหาริมทรัพย์แนวราบ ได้แก่ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม ในพื้นที่ชานเมืองมากขึ้น เนื่องจากระบบการคมนาคมขนส่งที่สามารถให้ประชาชนเดินทางไปกลับระหว่างกลางเมืองและชานเมืองที่สะดวกสบายมากขึ้น และปัจจัยเรื่องราคาที่อยู่อาศัยใจกลางเมืองที่มีราคาค่อนข้างสูงมากเกินกว่ากำลังซื้อของชนชั้นกลาง ทำให้พื้นที่ชานเมืองที่การเดินทางสะดวกเป็นที่สนใจของผู้บริโภค โดยเฉพาะหากพื้นที่นั้นใกล้กับระบบรถไฟฟ้าก็จะได้รับความสนใจมากขึ้น

ทั้งนี้ Knight Frank เผยว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองใหญ่ที่ชะลอตัวนั้นอาจจะเกิดขึ้นในระยะสั้นๆ เท่านั้น เนื่องจากมีโครงการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ที่กำลังจะเกิดขึ้นในการพัฒนาเมือง แต่ก็ต้องดูกำลังซื้อจากทั้งภายในประเทศ และต่างประเทศที่ผกผันตามเศรษฐกิจโลกด้วยว่าเศรษฐกิจจะดีขึ้นมากพอที่คนจะลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์มากน้อยขนาดไหน แต่ในช่วงนี้อาจจะเหนื่อยหน่อยกับปัจจัยที่เข้ามากระทบ…

ที่มา :
https://www.cbreresidential.com
https://thethaiger.com
https://www.bloomberg.com
https://www.reic.or.th

 

Cancel Reply

Your email address will not be published.