จับตาราคาที่อยู่อาศัยทั่วโลก เติบโตสวนกระแสเศรษฐกิจ

ส่องราคาที่อยู่อาศัยทั่วโลกและจับตาความเป็นไปของบ้าน คอนโด เมืองไทย 2019

56,861

ราคา ตัวกำหนดความสามารถในการครอบครองที่อยู่อาศัย

…ปฏิเสธไม่ได้นะครับว่าที่อยู่อาศัยตามพื้นที่ต่างๆ ทั่วโลกต่างก็มีเรื่องของราคามาเป็นตัวกำหนด ว่าคนจะเลือกที่อยู่อาศัยแบบใดที่เหมาะสมกับกำลังซื้อของตัวเอง ซึ่งแน่นอนว่าราคาของที่อยู่อาศัยก็มีตัวแปรสำคัญมาจากราคาของที่ดินในทำเลและโครงสร้างพื้นฐานของเมืองนั้นเป็นปัจจัยหลัก

จากรายงานการใช้ชีวิตทั่วโลก (Global Living Report) โดยแผนกวิจัย CBRE บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ได้มีการรวบรวมข้อมูลราคาที่อยู่อาศัยจากทั่วทุกมุมโลก 35 เมือง ซึ่งพบว่า เมืองเศรษฐกิจขนาดใหญ่ในทวีปเอเชียยังคงครองแชมป์เมืองที่มีราคาที่อยู่อาศัยสูงที่สุดของโลก

อันดับ 1. ฮ่องกง
อันดับ 2. สิงคโปร์
อันดับ 3 เซี่ยงไฮ้
อันดับ 4 แวนคูเวอร์
อันดับ 5 เซินเจิ้น
อันดับ 6 ลอสแองเจลิส
อันดับ 7 นิวยอร์ก
อันดับ 8 ลอนดอน
อันดับ 9 ปักกิ่ง
อันดับ 10 ปารีส

ส่วนกรุงเทพฯ อยู่ในอันดับที่ 33 และอิสตันบูลอยู่ในอันดับสุดท้าย เรามาดูกันดีกว่าครับว่า

…ต้องมีเงินเท่าไร ถึงจะซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศเหล่านี้ได้… 

ที่น่าจับตาคือ 3 ประเทศเพื่อนบ้าน ฝั่งเอเชีย ที่ขึ้นแท่นท้อป 3 ในด้านราคาที่อยู่อาศัย

1.ฮ่องกง ราคาเฉลี่ย 39.52 ล้านบาท กับที่อยู่อาศัยขนาด 55 ตร.ม. (ประมาณ 7 แสนบาท/ตร.ม.) โดยราคาปัจจุบันถือเป็นอัตราเติบโต 2 เท่า จากราคาปี 1997 หรือ 22 ปีก่อน และ เติบโตเทียบปีต่อปี 5.5 % (ข้อมูลจากเดือน พ.ย. 2561)

เราทราบกันดีว่าความเหลื่อมล้ำของประชากรในประเทศนี้มีสูง และด้วยขนาดของประชากรกว่า 7.5 ล้านคน หรือประมาณ 6,729 คน/ตร.กม. ถือเป็นเมืองที่มีผู้อยู่อาศัยแออัดเป็นอันดับ 4 (ข้อมูล ณ ปี 2019) จึงไม่ใช่เรื่องง่ายที่ประชากรส่วนใหญ่จะเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในเมืองนี้แม้ว่าในปีที่แล้วรัฐบาลจะพยายามสร้างบ้านจัดสรรกว่า 17,790 หลัง ก็ยังคงไม่เพียงพอต้องขนาดความต้องการของประชากรครับ

2. สิงคโปร์ ราคาเฉลี่ย 27.97 ล้านบาท คงไม่ใช่เรื่องน่าแปลกใจเพราะเป็นเมืองศูนย์กลางเศรษฐกิจและเทคโนโลยีของภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ครบครันทั้งทางด้านคมนาคม ความสะอาดและวิถีความเป็นอยู่

สิ่งที่น่าจับตาคือการออกมาตรการรัฐเพื่อชะลอการเพิ่มของราคาของที่อยู่อาศัย โดยเพิ่มอากรแสตมป์ 5% สำหรับทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย รวมถึงกำหนดใช้หลัก LTV สำหรับบุคคลธรรมดาในบ้านหลังแรก 75% บ้านหลังที่สอง 45% และบ้านหลังที่สามขึ้นไปที่ 35% ซึ่งผลที่ได้คือราคาบ้านโดยรวมชะลอตัวลง

ข้อมูลจากองค์การพัฒนาเมืองของสิงคโปร์ (URA) ระบุว่า ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2561 ราคาบ้านลดลง 0.1% จากไตรมาสก่อนหน้า ขณะที่ราคาคอนโดฯหรูลดลง 0.9% เมื่อเทียบกับปี 2560 แล้ว โตขึ้นเพียง 1.1% ครับ ซึ่งแน่นอนว่าส่งผลเชิงลบต่อดีมานด์ของนักลงทุน โดยเฉพาะนักลงทุนโครงการในระดับไฮเอนด์ที่มีแนวโน้มว่าจะชะลอการซื้อมากที่สุด แต่อย่างไรก็ตามแนวโน้มที่น่าสนใจคือโครงการที่อยู่อาศัยชานเมืองกำลังเป็นที่ต้องการมากขึ้นเพราะต้นทุนราคาที่ดินที่ถูกกว่าใจกลางเมือง สถานการณ์เดียวกันกับไทยเราเลยครับ

3. เซี่ยงไฮ้ ราคาเฉลี่ย 27.92 ล้านบาท ต้องบอกว่าอัตราการเติบโตของราคาที่อยู่อาศัยของเมืองนี้ อยู่ในระดับต้นๆของโลก เพราะในรอบ 10ปีที่ผ่านมา มีอัตราเติบโตถึง 12.7% ต่อปี ราคาที่อยู่อาศัยประมาณ 4-5แสนบาท/ตร.ม. เมื่อเทียบกับราคาที่อยู่อาศัยเมืองไทยแล้ว จึงไม่แปลกนะครับ ว่าทำไมชาวจีนส่วนหนึ่งถึงโฟกัสมาที่ที่อยู่อาศัยบ้านเรา โดยเฉพาะในรอบ 2-3 ปีที่ผ่านมา

นอกจากนี้ขอพูดถึงอีก 2 เมืองที่ส่วนตัวชอบเป็นพิเศษคือ มหานครนิวยอร์ค ราคาเฉลี่ย 21.6 ล้านบาท เป็นเมืองในฝันที่ใครๆก็อยากอยู่ ซึ่งในปี 2561 ได้สร้างที่อยู่อาศัยไปมากเกือบ 50,000 ยูนิต ถือว่ามากกว่าค่าเฉลี่ยในรอบ 10 ปี ไปถึง 25 % และ ปารีส ราคาเฉลี่ย 20.0 ล้านบาท ที่หลังจากเจอพิษเศรษฐกิจจนทำให้ราคาบ้านถดถอยลงนั้น ก็เริ่มกลับมาเติบโตแล้วในช่วงปี 2016 ซึ่งโตขึ้น 9.1% ในปี 2560 และ 6.3% ในปี 2561 โดยมีการสร้างที่อยู่อาสัยใหม่ถึง 72,000 ยูนิต สูงกว่าค่าเฉลี่ยในรอบ 10 ปี ถึง 62% เลยครับ และส่วนกรุงเทพ ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 3.4 ล้านบาท ตามแนวโน้มของที่ดินในเมือง แพงขึ้น ทำให้ต้องเน้นเจาะกลุ่มโครงการราคา 3-5 ล้านนั่นเอง

สำหรับอันดับต่างๆ สามารถดูได้จากไฟล์แนบครับ คลิก
(คำนวนราคาจากเรท 1 USD = 32 บาท)

 

…เมืองไหน ราคาเติบโตสูง?… 

หากมองด้านอัตราการเติบโตของราคาเฉลี่ยที่อยู่อาศัย เมืองที่มีอัตราการเติบโตของราคาเฉลี่ยที่อยู่อาศัยต่อปีมากที่สุด นั่นคือ บาร์เซโลนา  ด้วยความที่เป็นทั้งเมืองท่องเที่ยวและเมืองเศรษฐกิจ ทำให้เป็นจุดมุ่งหมายของนักท่องเที่ยวและนักธุรกิจต่างๆ ยอดขายโครงการใหม่ในปี 2560 เพิ่มขึ้น 43% จากค่าเฉลี่ยในรอบ 10 ปี ดีมานด์สูงถึงขนาดราคาเติบโตถึง 16.9 % ที่น่าสนใจคืออัตราการเช่าสูงขึ้นถึง 7.7 % โตเป็นอันดับ 5 ของโลก ราคาเช่าประมาณ 57440 บาท/เดือนครับ

นอกจากนี้ยังมีเมืองที่มีอัตราราคาเติบโตสูงกว่าระดับ 10% จากปีก่อนหน้า ได้แก่ ดับลิน 11.6% เซี่ยงไฮ้ 11.2% และมาดริด 10.2%

ในขณะที่มอสโคว โต 8.9 % ต้องยอมรับว่า การเป็นเจ้าภาพฟุตบอลโลกปีที่แล้ว ทำให้เมืองนี้กลับมาคึกคักยิ่งขึ้น และผลพลอยได้คือการเร่งพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่ทุ่มงบประมาณกว่า 4.6 พันล้านเหรียญสหรัฐ รวมไปถึงการรื้อถอนสต๊อกที่อยู่อาศัยที่ชำรุดทรุดโทรมเพื่อสร้างสภาพความเป็นอยู่และสภาพแวดล้อมในเมืองที่ดีขึ้น โดยโครงการรีโนเวทนี้ รื้อถอนอาคารไป 5,177 แห่ง กว่า 350,000 ยูนิต นับรวมผู้อยู่อาศัยไปกว่าล้านคนเลยทีเดียว ถือเป็นอีกหนึ่งเมืองที่น่าจับตาครับ

มาถึงประเทศเพื่อนบ้านอย่างกัวลาลัมเปอร์กันบ้าง ที่มีราคาเติบโต 4.9 % แต่ความน่าเป็นห่วงคือหลังจากที่รัฐบาลเปิดตัวโครงการ Malaysia My Second Home ในช่วง 6 ปีที่ผ่านมา เพื่อดึงดูดนักลงทุนชาวต่างชาติและวัยเกษียณให้เข้ามาอยู่ในประเทศ จูงใจให้เกิดการพัฒนาโครงการมากมาย จนกระทั่งปี 2560 รัฐบาลได้ออกคำสั่งระงับการพัฒนาอสังหาโครงการใหม่ชั่วคราว เพื่อแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยล้นตลาด ส่งผลกระทบต่อสินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่มีอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่า (LTV) ในระดับที่สูงขึ้น โอกาสในการครอบครองของประชากรเองยากขึ้น โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยใจกลางเมือง แต่ถึงอย่างไรก็ตาม เมื่อเทียบราคาที่อยู่อาศัยในเมืองแล้ว กัวลาลัมเปอร์ก็ยังคงจัดว่าเป็นอีกเมืองที่น่าสนใจ เพราะค่าครองชีพต่ำและราคาไม่ได้สูงไปกว่าประเทศเพื่อนบ้านอย่างไทยและสิงคโปร์ครับ

อีกเมืองที่อยากพูดถึงคือ ลอนดอน ที่แม้ว่าราคาเฉลี่ยที่อยู่อาศัยจะเติบโตเพียง 1.1% แต่ยังคงติดอันดับ 1 ใน 10 เมืองใหญ่ทั่วโลกที่มีราคาที่อยู่อาศัยโดยเฉลี่ยสูงสุด โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 20.7 ล้านบาท แต่หลังจากนี้ต้องรอดูมาตรการการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นก็มีแนวโน้มที่จะส่งผลกระทบต่อยอดการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของเมืองต่างๆ ทั่วโลก โดยเฉพาะจากจีนที่ปัจจุบันกำลังซื้อของนักลงทุนชาวจีนกลับลดลง เนื่องจากเศรษฐกิจของจีนชะลอตัวและการควบคุมเงินทุนไหลออกนอกประเทศจีน

สถานการณ์ อสังหาเมืองไทย 2019

ต้องยอมรับครับว่าปีนี้ เป็นปีที่ท้าทายมากสำหรับอสังหาเมืองไทย จากทั้งนโยบาย LTV เศรษฐกิจ การเมือง ทำให้เป็นเรื่องน่าจับตาในทุกประเด็น ทั้งนี้หากโฟกัสมาที่กรุงเทพมหานคร พบว่ายังคงมีอัตราการเติบโตในการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง โดย Knight Frank บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ว่า เมื่อปีที่แล้วมีคอนโดมีเนียมใหม่กว่า  65,000 ยูนิตที่เข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 11% จากปี 2560 และถือว่ามากที่สุดนับตั้งแต่ปี 2552 ขณะที่ความต้องการซื้อเพื่อการอยู่อาศัยมีเพียง 55% เท่านั้น แถมราคาของคอนโดฯ มีแนวโน้มลดลงเฉลี่ย 6% ต่อปี

คุณอลิวัสสา พัฒนถาบุตร ผู้อำนวยการ CBRE Group ประเทศไทย ได้กล่าวไว้ว่า “ตลาดคอนโดมิเนียมโดยรวมจะชะลอตัวลงในปีนี้ แต่ยังมีโอกาสในบางทำเลที่ตั้งที่สอดคล้องเหมาะสมในราคาที่สมเหตุสมผล และเราเชื่อว่าตลาดกำลังเข้าสู่ความสมดุลซึ่งราคาจะถูกปรับให้อยู่ในระดับที่สะท้อนความเป็นจริงยิ่งขึ้น”

สอดคล้องกับข้อมูลจากศูนย์อสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ที่มีการสำรวจพบว่า มีโครงการที่อยู่อาศัยอยู่ระหว่างการขายจำนวน 1,597 โครงการ รวมทั้งสิ้น 492,436 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปี 2560 จำนวน 7.7% มีมูลค่าโครงการรวม 1,977,836 ล้านบาท

ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรร 1,088 โครงการ จำนวน 207,216 ยูนิต ลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2560 จำนวน 2.6% มูลค่ารวม 925,579 ล้านบาท และโครงการอาคารชุด 509 โครงการ จำนวน 285,220 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปี 2560 จำนวน 16.8% มูลค่ารวม 1,052,257 ล้านบาท

คาด บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม ย่านชานเมืองยังมาแรง

CBRE ยังได้วิเคราะห์ถึงแนวโน้มความต้องการที่อยู่อาศัยท่ามกลางปัจจัยต่างๆ ที่ทำให้การครอบครองอสังหาริมทรัพย์นี้ลดลง โดยประเภทอยู่อาศัยที่คาดว่าจะมาแรงในปีนี้ คืออสังหาริมทรัพย์แนวราบ ได้แก่ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม ในพื้นที่ชานเมืองมากขึ้น เนื่องจากระบบการคมนาคมขนส่งที่สามารถให้ประชาชนเดินทางไปกลับระหว่างกลางเมืองและชานเมืองที่สะดวกสบายมากขึ้น และปัจจัยเรื่องราคาที่อยู่อาศัยใจกลางเมืองที่มีราคาค่อนข้างสูงมากเกินกว่ากำลังซื้อของชนชั้นกลาง ทำให้พื้นที่ชานเมืองที่การเดินทางสะดวกเป็นที่สนใจของผู้บริโภค โดยเฉพาะหากพื้นที่นั้นใกล้กับระบบรถไฟฟ้าก็จะได้รับความสนใจมากขึ้น

ทั้งนี้ Knight Frank เผยว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองใหญ่ที่ชะลอตัวนั้นอาจจะเกิดขึ้นในระยะสั้นๆ เท่านั้น เนื่องจากมีโครงการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ที่กำลังจะเกิดขึ้นในการพัฒนาเมือง แต่ก็ต้องดูกำลังซื้อจากทั้งภายในประเทศ และต่างประเทศที่ผกผันตามเศรษฐกิจโลกด้วยว่าเศรษฐกิจจะดีขึ้นมากพอที่คนจะลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์มากน้อยขนาดไหน แต่ในช่วงนี้อาจจะเหนื่อยหน่อยกับปัจจัยที่เข้ามากระทบ…

ที่มา :
https://www.cbreresidential.com
https://thethaiger.com
https://www.bloomberg.com
https://www.reic.or.th

 

No Comments
  1. 1xbet зеркало says
    Your comment is awaiting moderation.

    Несмотря на тот факт, что БК 1xbet имеет официальную лицензию и оформлена на Кюрасао, Нидерландских Антильских островах, в Российской федерации ее ресурс систематически блокируется. Однако пользователей фирмы это не может волновать, поскольку руководство фирмы предприняло надлежащие шаги в правильном направлении, гарантировав собственным посетителям реальность прохода на интернет-сайт когда угодно, даже при обстоятельстве блокировки официального ресурса 1xbet. Причины блокировки сайта В Рф принят закон, который ограничивает или запрещает деятельность букмекерских компаний, которые не исполняют последующие требования: Официальная регистрация на территории Российской Федерации, получение лицензии и уплата налоговых платежей в бюджет. Вход в состав СРО. Потому, что букмекерская контора уже имеет в распоряжении международную лицензию, ее субъекты сочли условия государства завышенными, за что подвергалась блокированию. За прошедшие 3 года работы 1xbet на территории России по решению суда оказалось заблокировано больше 500 доменов. Только все это не мешает компании возобновлять работать, а ее клиентам пользоваться абсолютно всеми разделами вебсайта, делать ставки и получать выигрыш. Каким способом войти на блокированный вебсайт Чтобы обойти блокирование, представители фирмы предлагают всем своим игрокам доступ к зеркалам 1xbet. Войти на действующую версию ресурса возможно при помощи гиперссылки 1хбет зеркало. Это простой и комфортный способ использования БК. Во время применения рабочего зеркала сохраняются все личные сведения, в том числе счета и учетка, вдобавок зеркало точно воспроизводит официальный web-сайт. Он в такой же мере высококачественно предохранен и целиком не опасен для выполнения игровых ставок, ввода и получения средств. Зеркало заблокированного основного веб-сайта – наиболее удобный способ дальнейшего продолжения проведения ставок без малейшего риска и хлопот.

  2. 1xbet зеркало says
    Your comment is awaiting moderation.

    Несмотря на то, что контора букмекерская 1xbet зеркало скачать имеет реальную лицензию и зарегистрирована на Кюрасао, Нидерландских Антильских островах, в Российской федерации ее сайт систематически блокируется. Однако клиентов конторы это не может беспокоить, поскольку управление компании предприняло соответствующие шаги в правильном направлении, гарантировав своим посетителям возможность прохода на портал когда угодно, даже при условии блокировки официального сайта 1xbet. Причины блокировки ресурса В Рф утвержден закон, ограничивающий или запрещающий функционирование БК, какие не выполняют следующие условия: Официальная процедура регистрации на территории РФ, получение лицензии и уплата налоговых платежей в бюджет. Вход в состав СРО. Поскольку контора букмекерская уже имеет в распоряжении транснациональную лицензию, ее представители сочли условия государства завышенными, за что подверглась блокированию. За последние три года функционирования 1xbet на территории Российской Федерации по решению суда было блокировано больше 500 доменов. Только все это не мешает фирме возобновлять работать, а ее посетителям использовать все разделы вебсайта, делать ставки и иметь выигрыш. Каким способом войти на блокированный сайт С целью обойти блокировку, представители фирмы предоставляют своим игрокам вход к зеркалам 1xbet. Зайти на действующую версию веб-сайта возможно посредством гиперссылки 1xbet зеркало. Это удобный и несложный метод пользования БК. Во время использования зеркала сохраняются абсолютно все личные сведения, в том числе счета и аккаунт, вдобавок зеркало в точности повторяет официальный портал. Он в такой же мере качественно защищен и целиком не опасен для осуществления ставок, ввода и получения средств. Зеркало блокированного главного сайта – один из самых комфортных способов дальнейшего продолжения организации игровых ставок без малейшего риска и затруднений.

  3. 1xbet зеркало says
    Your comment is awaiting moderation.

    Несмотря на тот факт, что букмекерская контора официальное зеркало 1xbet содержит официальную лицензию и оформлена на Кюрасао, Нидерландских Антильских островах, в Российской федерации ее портал систематически подвергается блокированию. Но пользователей фирмы это теперь не должно волновать, так как управление компании выполнило надлежащие операции в правильном направлении, обеспечив собственным посетителям способность входа на сайт в любой момент, пусть даже при обстоятельстве блокировки официального ресурса 1xbet. Основания блокирования вебсайта В Российской федерации утвержден закон, который ограничивает или запрещает деятельность БК, какие не исполняют следующие требования: Реальная регистрация в пределах РФ, получение лицензии и уплата налоговых платежей в госбюджет. Вход в состав СРО. Так как БК уже имеет международную лицензию, ее субъекты посчитали условия страны завышенными, за что подверглась блокировке. За последние три года работы 1xbet на территории России по решению суда было заблокировано больше 500 доменов. Только это не мешает компании возобновлять деятельность, а ее посетителям пользоваться абсолютно всеми областями ресурса, делать ставки и иметь выигрыш. Как зайти на заблокированный вебсайт С целью обойти блокировку, представители фирмы предлагают всем своим абонентам доступ к зеркалам 1xbet. Зайти на работающую сборку ресурса возможно с помощью ссылки 1xbet зеркало. Это простой и комфортный способ пользования БК. Во время использования зеркала хранятся все индивидуальные данные, в том числе счета и аккаунт, вдобавок рабочее зеркало в точности копирует главный ресурс. Он в такой же мере высококачественно предохранен и целиком безопасен для выполнения ставок, внесения и вывода средств. Рабочее зеркало блокированного основного ресурса – самый комфортный метод продолжения проведения ставок без мизерного риска и хлопот.

Leave A Reply

Your email address will not be published.